Налоги при продаже недвижимости в Болгарии
В последнее время заметно выросло число россиян, желающих продать недвижимость в Болгарии. Практически все нам задают вопросы о налогах: надо ли платить налог при продаже? Если ДА, то сколько, где, когда и как?
Вы спрашиваете – мы отвечаем
Тема налогов действительно волнует очень многих владельцев-продавцов. Но эта тема довольно масштабная, и очень сложно дать однозначную и всеобъемлющую информацию. Поэтому в данной публикации мы поясняем лишь некоторые важные моменты и отвечаем на наиболее часто задаваемые вопросы наших клиентов:
- после того, как продам квартиру, должен ли я буду заплатить подоходный налог?
- какой процент от продажной цены недвижимости взимает болгарское государство?
- продавая недвижимость в Болгарии, где я должен уплатить налог – в Болгарии или в своей стране?
- у меня есть несколько объектов недвижимости в Болгарии, я хочу продать все – оптом или поотдельности. В какой момент я буду должен заплатить налог – после каждой сделки или когда вся недвижимость будет продана?
Обобщая распоряжения болгарского Закона можно выделить четыре ситуации, при которых доход от продажи жилой недвижимости в Болгарии НЕ облагается налогом:
1. Продажная цена такая же, как при покупке или ниже (нет прибыли);
2. Вы продаёте только одну квартиру (дом) в течение одного налогового (календарного) года. И эта квартира (дом) у вас в собственности не менее 3 лет;
3. Вы продаёте 2 объекта недвижимости в течение одного налогового года. И эти оба объекта у вас в собственности не менее 5 лет;
4. Вы продаёте недвижимость, полученную в собственность по наследству или по завещанию (но не через Дарение).
В остальных случаях доход от продажи недвижимости облагается налогом.
Примечание
* В Болгарии, налоговый год равен календарному году – с 1 января по 31 декабря;
* Доход от продажи подаренной недвижимости облагается налогом, в отличии от унаследованной или полученной в собственность по завещанию.
А теперь подробнее
Болгарский Закон о налогах на доходы физических лиц
Статья 13 Закона о налогах на доходы физических лиц (болг. Чл.13 от Закон за данъците върху доходите на физическите лица – ЗДДФЛ), гласит: налогом облагагаются доходы, полученные в течение налогового года при продаже или обмене недвижимого имущества, кроме тех случаев, когда:
- продаётся один объект жилой (по юридическому статусу) недвижимости, при условии, что прошло более трёх лет между датой приобретения в собственность и датой продажи или обмена;
- до двух объектов недвижимости, а также произвольное количество сельскохозяйственных и лесных объектов, при условии что прошло более пяти лет между датой приобретения и датой продажи или обмена.
Размер налога
При продаже жилой недвижимости в Болгарии налог начисляется лишь на прибыль, а не на всю стоимость объекта. Т.е, если вы продаёте квартиру по более дорогой цене, чем покупали, налог взимается только с разницы между ценой покупки и ценой продажи, указанной в нотариальном акте.
Также, из суммы прибыли вычетается 10% (на расходы), а оставшаяся часть прибыли облагается налогом в размере 10%.
Допустим, вы купили квартиру за 20000 Евро. А продаёте её за 21000 Евро. Значит, прибыль составляет 1000 Евро. Из этой суммы отнимаем 10% или 100 Евро (расходы), а сумма 900 Евро облагается налогом в размере 10% или 90 Евро.
Где оплачивается подоходный налог (налог на прибыль) – в Болгарии или в своей стране?
Все налоги, а не только налог на прибыль, в отношении недвижимости, расположенной в Болгарии оплачиваются только в Болгарии, по месту нахождения объекта/ов.
Налог на прибыль при продаже оплачивается там, где территориально находится продаваемая недвижимость. А именно: при Территориальной Дирекции Национального Агенства по Доходам (болг. Териториална Дирекция на Национална Агенция за Приходи – ТД на НАП).
Предположим, у вас два апартамента – один в Банско и один на Солнечном берегу. Недвижимость в собственности меньше 3 лет. Оба объекта продаются по более высокой цене, чем покупались. Налоги оплачиваются, соответственно, в ТД на НАП – Благоевград за апартамент в Банско (есть офис в г. Разлог) и в ТД на НАП – Бургас за апартамент на Солнечном берегу.
Как и когда оплачивать налог
Чтобы оплатить налог на прибыль при продаже недвижимости, необходимо подать налоговую декларацию в соответствующем району недвижимости офисе ТД на НАП.
Налоговая декларация подаётся до 30 апреля в следующем за годом продажи году.
То есть, если вы продали недвижимость в 2018 году, то должны подать налоговую декларацию и оплатить налог в срок до конца апреля 2019 года.
Налоговую декларацию можно подать лично, в офисе ТД на НАП или через интернет на сайте Национальнго Агенства по Доходам: www.nap.bg
Оплата налогов при продаже недвижимого имущества, являющегося общей супружеской собственностью
В случае продажи общей супружеской недвижимости, может получиться так, что для одного из супругов продаваемый объект – первый или второй по счёту, а для другого – уже третий, четвёртый, пятый и т.д в текущем налоговом году. Подобные расхождения возможны, если кто-то из них отдельно уже осуществил сделку купли-продажи или обмена со своим личным недвижимым имуществом.
В этом случае каждый супруг подаёт налоговую декларацию, где описывает проданные объекты недвижимости и сумму полученного дохода.
Заключение
Выше описаны стандартные случаи и вопросы, поступающие в нашу компанию от владельцев недвижимости. Если у вас сложилась нестандартная ситуация, возникают дополнительные вопросы или вам необходимы услуги бухгалтера или адвоката в Болгарии, свяжитесь пожалуйста с нами!