Процедура Покупки апартамента
Купить недвижимость в Болгарии без земли очень просто, и сделки с иностранными покупателями не отличаются от сделок с болгарскими гражданами.
В стандартных случаях, процедура выглядит следующим образом
1. Выбор апартамента
Выбираете апартамент и принимаете решение о покупке
2. Оплата аванса на основании "Договора брони" и подписание предварительного договора
- После того, как Вы выбрали апартамент, чтобы снять его с продажи (забронировать за собой) необходимо внести предоплату. Сумма аванса составляет 2000 Евро от стоимости объекта недвижимости и оплачивается через банк на основании подготовленного нами документа - "Договор брони". Данная сумма включается в общую цену объекта. В договоре брони указываются основные параметры сделки: описание апартамента, стоимость, срок завершения сделки и передачи права собственности нотариальным актом, схема оплаты и данные сторон - нашей компании New Estate Bulgaria, как Агента по сделке и Покупателя.
- На следующем этапе, при необходимости и по желанию сторон по сделке, подписывается предварительный договор купли-продажи. В предварительном договоре подробно описываются основные параметры сделки, такие как: стоимость, срок передачи права собственности, схема оплаты, права и обязанности покупателя и продавца, санкции за нарушение обязательств, условия прекращения предварительного договора и пр.
3. Подготовка продавцом документов для передачи права собственности на апартамент
Стандартно, после оплаты покупателем аванса, продавец обязан подготовить актуальные документы, необходимые для проведения нотариальной сделки.
Перечень необходимых документов со стороны продавца, согласно Болгарского Законодательства:
- Удостоверение об оценочной стоимости /Данъчна Оценка/, выданная органами муниципалитета (данный документ возможно получить только при отсутствии задолженностей по налогам. Если же есть задолженность, сначала оплачивается вся должимая сумма, а лишь потом органы муниципалитета выдают данный документ);
- Схема /Скица/ апартамента, выдаётся службой по Кадастру и Геодезии;
- Нотариальный акт продавца (документ, подтверждающий право собственности продавца/ов);
- Декларация (заявление) о семейном положении;
- Декларация (заявление) об отсутствии задолженностей, подлежащих немедленному исполнению перед Болгарским государством;
- Декларация (заявление) о связанных лицах;
* Декларации (заявления) - имеют стандартную форму, заполняются, подписываются и заверяются нотариусом.
- Удостоверение об отсутствии обременений и наложенных запоров на апартамент (данный документ не необходим в виде "бумажного", поскольку, самая актуальная и достоверная информация о недвижимости и ее истории, проверяется on-line на сайте Болгарского Имущественного Реестра /Кадастър и имотен регистър/, созданного в 2008году. Одним из преимуществ единой централизованной электронной системы является то, что в любой момент, зарегистрированный на сайте пользователь, может осущесть проверку недвижимости и получить о ней самую актуальную информацию. Подробнее можно прочитать Здесь
Перечень необходимых документов для заключения сделки со стороны покупателя:
- При личном присутствии на сделке
1) только загранпаспорт (декларации заверяются на месте нотариусом)
- При дистанционном оформлении недвижимости в собственность:
1) доверенность на имя сотрудника агентства недвижимости или независимого адвоката, заверенная нотариусом по месту жительства;
2) декларация (заявление) о семейном положении, заверенная нотариусом по месту жительства;
3) декларация (заявление) о происхождении денежных средств (по закону против отмывания денег), заверенная нотариусом по месту жительства;
4) декларация (заявление) о связанных лицах.
Примечание! Все вышеперечисленные документы (как для покупателя/ей, так и для продавца/ов) наш адвокат готовит для вас. Тексты документов пересылаем вам в формате Word по e-mail. Вы заверяете их у нотариуса (или в консульстве Болгарии) и присылаете нам почтой. Получив документы, мы переводим их на болгарский язык надлежащим образом (документы, заверенные в консульстве на болгарском языке - не требуют перевода).
4. Проведение нотариальной сделки
Когда все документы со стороны продавца/ов готовы и укомплектованы (подготовка документов длится 1,5 - 2 месяца с момента резервации/бронирования апартамента), назначается дата проведения сделки у нотариуса. Необходимо или личное присутствие продавца/ов и покупателя/ей, или их уполномоченных доверенностью лиц.
После проверки документов, нотариус зачитывает вслух нотариальный акт (при необходимости с помощью переводчика), после чего стороны по сделке его подписывают. Оплата оставшейся суммы/стоимости апартамента происходит через банк сразу после подписания нотариального акта перед нотариусом. Продавец и покупатель подтверждают нотариусу факт оплаты, после чего нотариус совершает необходимые действия по регистрации сделки и вписыванию Нотариального Акта в имущественный реестр Агенства по Вписываниям.
5. Оплата нотариальной таксы, муниципальных сборов и таксы за вписывание нотариального акта в имущественный регистр.
Все таксы, должимые при переоформлении права собственности, оплачиваются наличными при подписании Нотариального Акта перед нотариусом. / Для получения дополнительной информации о сборах и таксах при переоформлении права собственности, смотрите раздел «таксы при переоформлении права собственности на недвижимость»/.
6. Запись сделки в реестре Агентства по вписываниям
После подписания Нотариального Акта в присутствии нотариуса, оплаты покупателем сумм стоимости недвижимости, оплаты нотариальных сборов и муниципальных такс, нотариус обязан зарегистрировать сделку в имущественном реестре Агентства по вписываниям и заплатить от имени покупателя все муниципальные таксы за переоформление права собственности на недвижимое имущество. Вписывание происходит сразу, но обработка нотариального акта отнимает 3-10 дней (в зависимости от муниципалитета и загруженности службы). После того, как акт проходит регистрацию и обработку, он передаётся покупателю (или его представителю).
7. Получение номера БУЛСТАТ (Болгарская Статистика). Регистрация недвижимого имущества в муниципальной налоговой инспекции. Актуализация в службе по Кадастру и Геодезии
- После получения Нотариального Акта, все иностранные граждане в 7-дневный срок должны зарегистрировать недвижимую собственность в агентстве БУЛСТАТ. Регистрация происходит посредством заполнения заявления на основании Нотариального Акта.
- После получения номера БУЛСТАТ, в 2х-месячный срок, необходимо задекларировать купленную недвижимость в муниципальной налоговой администрации. Декларация происходит посредством заполнения бланка (декларации) и предъявления актуального номера БУЛСТАТ и копии Нотариального Акта.
- Также, необходимо сделать актуализацию в службе по Кадастру и Геодезии - здесь нет ограничений по срокам.
8. Изменение абонементных номеров на коммунальные услуги
Покупатель также должен переоформить на своё имя абонементные номера на коммунальные услуги: электричество, вода, отопление... Эта процедура выполняется на основании копии нотариального акта в соответствии с процедурой каждой компании-поставщика соответствующих услуг.
Кроме такс и сборов, при нотариальном переоформлении права собственности, также есть дополнительные расходы, такие как: банковские таксы, такса за регистрацию БУЛСТАТ и пр.
Вышеописанные вписывания и регистрации, являются обязательными и могут привести к штрафам, если не выполняются точно и в срок.
Вышеописанная процедура покупки апартамента является стандартной и обобщённой. Она может быть изменена в зависимости от обстоятельств, индивидуальных условий и дополнительных соглашений между продавцом и покупателем.