Продавцам

Bloomberg интервьюирует NewEstate: находится ли Болгарский рынок недвижимости на пороге возникновения нового пузыря?

16 Апрель 16

Полный текст интервью:

Димитър Вучев: Тема - рынок недвижимости. Сегодня в нашей студии - один из управляющих партнеров New Estate – Christophe Gater. Добрый вечер, Mr.Gater!

Christophe Gater: Добрый вечер!

 

Димитър Вучев: Итак, для начала... какие последние ценовые тенденции Вы видите в настоящее время; что Вы можете сказать о рынке?

Christophe Gater: Конечно, все зависит от того, какую часть рынка рассматривать. В каждом регионе различная динамика, но в целом есть хорошие новости! Если мы возьмем Софию, например, и проследим национальную статистику за прошлый год, то данные показывают 6% рост. В этом году то же самое. На самом деле, в некоторых отдельных районах, мы наблюдали увеличение цен до 20% и даже немного больше. Мы, как компания, которая совершает реальные продажи, а не просто рекламирует объекты недвижимости и не просто об этом разговаривает, дейтствительно наблюдаем такой рост цен. Но, к сожалению, в других областях (например, в сельской местности), рынок очень отличается и ситуация там совершенно иная.

 

Димитър Вучев: А что на рынке курортной недвижимости?

Christophe Gater: Рынок курортной недвижимости совсем другой.

Димитър Вучев: Другой сегмент?

Christophe Gater: Да, именно так, Рынок курортной недвижимости не движится за счет внутреннего спроса. Если мы посмотрим на рынок Софии, Пловдива или Варны, то там сильно развит внутренний рынок. Но если рассмотреть такие области, как Солнечный берег, который почти полностью живет за счет иностранных инвестиций, то следовательно, этот рынок подвержен совсем различным влияниям. Курортный рынок имеет более сложную структуру, так как там есть много российских владельцев, которые в основном покупали недвижимость 4-5 лет назад, из расчета в рублях, стоимость которых сейчас в половину меньше, и, следовательно, их евровые инвестиции сейчас выросли вдвое. Такое удвоение стоимости Евро означает, что теперь они могут позволить себе продавать дешевле, получая прибыль в Рублях, что перебивает продажи болгарским и британским владельцам, которые тоже желают продать. Поэтому, курортный рынок совсем другой и более сложный, цены там не растут, а у нас есть множество примеров подтверждающих полную противоположность рынков.

 

Димитър Вълчев: Действительно ли ситуация на рынке недвижимости улучшается, как многие сейчас думают?

Christophe Gater: Я искренне верю, что ситуация становится все лучше, но конечно, все зависит от того, с какой точки зрения посмотреть: если вы покупатель и хотите купить недвижимость, думаю, что в настоящее время у вас будет гораздо бОльший выбор, чем ранее. Я думаю, что сейчас 80-90% предлагаемых к продаже объектов, расположенных на верхнем или на первом этаже, поврежденных или с плохой планировкой, непродаваемых, непригодных или плохого качества – сильно переоценены. Но теперь, когда на внутреннем рынке цены растут (возвращаемся опять к рынку в Софии) застройщики снова могут за них получать прибыль (хотя, конечно, и не такую, как 7-8-9 лет назад). Это позволяет появляться на рынке новым строительным проектам, которые, как я вижу из моего опыта, гораздо более функциональные, с хорошими условиями проживания и по более разумным ценам. И это является огромным шагом вперед для рынка. Конечно, речь идет о покупателях недвижимости, которые желают обрести собственное жилье, а не о тех, кто стремится купить недвижимость лишь с целью инвестиции для сдачи в аренду, что имеет основополагающее значение для любого рынка недвижимости.

 

Димитър Вучев: Так почему же все-таки нужно инвестировать в Болгарию?

Christophe Gater: Нам часто задают этот вопрос и на него нет однозначного ответа. Но можно сказать, что Болгария по-прежнему имеет самый низкий ценовой барьер для входа на рынок и это является огромным фактором привлекательности, а к тому же, вряд ли можно найти другую такую реальную возможность для инвестиций в политически стабильной стране с сильным управлением в рамках Европейского Союза, говоря условно и говоря глобально.

 

Димитър Вучев: А как же насчет коррупции!?

Gater: Конечно, коррупция оказывает определенное влияние на решения людей, но если вы ищете возможные варианты в мировом масштабе и у вас есть 25000 Евро для инвестиции, я думаю, будет трудно найти другое такое место, где можно вложив средства получить доход 10% годовых от сдачи в аренду, а чистую прибыль в размере 5% от уровня инвестиции. Разумеется, есть и другие варианты вложения сбережений - золото, акции и т.д., но недвижимость – это все-таки нечто ощутимое, то что владельцы могут использовать. Так что, если вы находитесь на этом уровне рынка, Болгария остается одним из лучших вариантов. И опять же, с точки зрения барьеров для входа на рынок и перспективы, я по-прежнему считаю, что это и есть ключевые моменты.

 

Димитър Вучев: Как Вы думаете, искажают ли рынок иностранные инвесторы, как все сейчас говорят?

Christophe Gater: Я не думаю, что иностранных инвесторов настолько много, чтобы они могли исказить рынок. Прямые иностранные инвестиции в недвижимость значительно сократились в сравнении с тем, как это было раньше. Однако, пример с российскими инвесторами и колебаниями валютных курсов, который я привел выше, безусловно несколько искажает рынок. Еще я хотел бы сказать, что есть существенные изменения в секторе аренды недвижимости, куда также поступают иностранные деньги, вызывая появление новых отдельных продуктов в общей экономике, как например веб-сайты такие как Airbnb, представляющих 190 стран и обеспечивающих новый способ сдачи недвижимости в аренду, открывая многим людям новые возможности или другие сайты, как Arendoo.com, предлагающие подобный вид услуг в Болгарии, что позволяет владельцам болгарской недвижимости получать доход от своей недвижимости, когда они сами ее не пользуются. Также, это позволяет людям арендовать жилье на время отпуска, провести уикенд отдыхая от города, ведь «тур выходного дня» стал для них гораздо более доступным. Таким образом, иностранные инвесторы могут инвестировать не только «в кирпичи и строительный раствор». На самом деле, инвестиций в «киберпространство» гораздо больше, чем это кажется на первый взгляд.

 

Димитър Вучев: Что скажете низких о процентных ставках и как они влияют на рынок?

Christophe Gater: Бесспорно, здесь ситуация различна. После банкротства банка КТБ мы наблюдали 7-месячный период, когда правительство выплатило гарантированные суммы вкладчикам, появилось ощущение, что это новый пузырь. Люди опять стали активно вкладывать деньги в недвижимость. Но спустя 12 месяцев все успокоилось и опасность пузыря исчезла. 75-80% наших покупателей - это молодые специалисты, покупающие жилье в ипотеку, а процентная ставка по ипотечному кредиту в настоящее время ниже 5% для среднего заёмщика. И мы видим, что из тех сотен, даже тысяч наших клиентов (арендаторов), которые к нам обращаются, теперь уже больше интересуются возможностью получения ипотечного кредита на покупку своего собственного жилья у нас. Так что, низкие процентные ставки - это огромный фактор.

 

Димитър Вучев: Итак, находимся ли мы на пороге возникновения нового пузыря?

Christophe Gater: Я не думаю, что мы находимся на пороге нового пузыря. Спрос на недвижимость сейчас довольно устойчивый. Я не считаю, что иностранные инвестиции являются главным фактором. Застройщики получают сейчас нормальную прибыль. Мы уже не видим, чтобы кто-то из них зарабатывал 300-400% прибыль, как раньше. Такой бизнес всегда был искусственным и многие смогли этим воспользоватася. Разумеется, никто не против хорошей прибыли, но это не устойчиво, а тем более, когда недвижимость продавалась с гарантией ложной прибыли от сдачи в аренду приемущественно иностранным покупателям. Сейчас нашими клиентами (покупателями) являются, в основном, молодые, образованные, профессиональные болгары, которые получают кредит в болгарских банках для покупки своего первого жилья, иногда они пользуются поддержкой семьи, иногда самостоятельно... Но спрос, который наблюдается сейчас и останется в ближайшем будущем - со стороны болгарских покупателей, которые решили не уезжать из Болгарии, это болгарские деньги, вкладываются они в болгарскую недвижимость, а поэтому это устойчиво.

 

Димитър Вучев: И в заключение последний вопрос – что нас ожидает в будущем?

Christophe Gater: Что ж, это правда "вопрос за миллион долларов". Мы все еще здесь (в Болгарии), мы верим в этот рынок, конечно, мы не инвестируем только в Болгарии, но я считаю, что болгарский рынок многое может дать. Цены конечно, не такие высокие, какими были прежде. Но можно сказать, что это также дает определенную надежду, и что вполне возможно, что цены опять достигнут прежнего уровня. Но даже если этого не случится, мы все равно видим здесь довольно приличную прибыль и я предпочитаю опираться на более устойчивую основу. Думаю, что болгарский рынок может многое предложить. Возможно, что это не непременно для классических международных инвесторов или международных фондов, но на внутреннем болгарском рынке также можно хорошо заработать, и это довольно перспективно.

Димитър Вучев: Christophe Gater - управляющий менеджер в New Estate, большое спасибо!