Европейское «похолодание» и болгарская недвижимость

Год 2014-й наверняка войдет в историю как один из самых непредсказуемых для болгарского рынка недвижимости. Я хотел бы представить свое видение нынешней ситуации и ее перспектив. Думаю, мои мысли будут интересны в том числе и тем, кто владеет – или только собирается купить – жилье в Болгарии.

Первое. Практически все агентства фиксируют снижения спроса со стороны иностранцев в этом году. В основном потому, что несколько меньше стали покупать клиенты из России, которые в последние годы были самые активными инвесторами в нашей стране.

Разные компании по-разному оценивают общий спад продаж, средний показатель, который они приводят – около  10%. Особняком стоят продавцы элитной недвижимости; в их сегменте спад значительнее, просто потому, что люксовое жилье особенно активно покупали именно россияне.

Но! Нынешнюю ситуацию в целом я бы не стал характеризовать, как тяжелую. В том же 2008 году, когда болгарский рынок стали массово покидать англичане, все было куда хуже – спад продаж достигал 20%. Сейчас изменения происходят в рамках статистической погрешности.

Второе. Несколько снизился средний чек – та сумма, которую клиенты готовы тратить на покупку. В прошлом году я бы оценил ее в 28 000 - 30 000 евро. Сейчас, по-моему, эта цифра на несколько тысяч евро ниже. Правда, понятно, что по ходу сделки первоначально заявленная сумма может меняться. И, как правило, в сторону увеличения.

Третье. Самую большую роль в снижении спроса сыграло падение курсов многих валют, в частности российского рубля. Еще в начале евро стоил 42 рубля, а сейчас – около 48! Нетрудно подсчитать, насколько снизилась покупательная способность граждан России.

Четвертое. Безусловно, похолодание в отношениях между Европой и Россией в результате украинского кризиса не могло не сказаться на спросе. У многих нет уверенности, что санкции – европейские или российские, неважно – в ближайшем будущем не ограничат возможность выезжать за границу и совершать сделки. Лично я не считаю, что какие-либо запреты станут реальными, но убеждать покупателей – «не переживайте, все будет хорошо» - не в правилах нашей компании. Каждый принимает решение сам, а мы можем отвечать только засвою работу.

Пятое и последние. Как все происходящее скажется на рынке? На мой взгляд, никаких значительных изменений ждать не стоит. Поток реальных покупателей если и сократится, то не глобально. Для российских клиентов объекты на побережье по-прежнему останутся желанными.

Конечно, поскольку покупательская способность людей снижается, а граждане России остаются основными инвесторами, можно предположить некоторое снижение цен, в частности, на вторичную недвижимость. Но это снижение будет напоминать среднюю температуру по больнице, на стоимости конкретных объектов оно может и не сказаться. То есть: какая-то квартира подешевеет, какая-то нет – в среднем получится скромная динамика.

Почему все-таки она будет? Цены на жилье в Болгарии очень зависят от курса рубля. И поэтому я не исключаю, что в ближайшие месяцы они вслед за рублем снизятся. Но вряд ли существенно, потому что и сейчас они откровенно невелики. Значительное падение было 6 лет назад, сейчас происходит вялотекущая динамика. Думаю, на вторичном рынке одиночные объекты подешевеют на 5-10%. В евро. Соответственно в пересчете на рубли их цена может и возрасти.

Впрочем, многое тут зависит от геополитики. На нее ни мы, ни наши клиенты, к сожалению, влияния не имеем.