Итоги 2020 года и анализ ситуации на рынке недвижимости Болгарии

 

С НОВЫМ 2021 ГОДОМ И РОЖДЕСТВОМ!!!

 

Прежде всего от имени всей нашей компании поздравляем ВАС с наступившим Новым Годом и Рождеством!

Пусть 2021 будет счастливым и успешным для всех, вопреки обстоятельствам.

Желаем ВАМ и всем ВАШИМ близким крепкого здоровья, а всё остальное - приложится!

Мы всегда на связи и готовы помочь ВАМ в любых вопросах, связанных с недвижимостью в Болгарии.

 

С уважением, команда New Estate Bulgaria

 

Теперь, когда 2020 остался в истории, самое время оглянуться назад, подвести итоги ушедшего года и проанализировать актуальную ситуацию на рынке недвижимости Болгарии...

 

Так что же произошло в 2020 году на рынках недвижимости Софии, Варны, Бургаса и в курортных районах Болгарии?

 

 

Аренда недвижимости в городах

 

С начала пандемии коронавируса Covid-19 первым пострадал рынок аренды.

 

Во время первой волны коронавируса многие квартиры были освобождены из-за неспособности арендаторов полноценно работать и оплачивать найм во время карантина. Почти половина наших арендаторов в Софии обратились к арендодателям с просьбой о временном снижении арендной платы. А многие арендаторы, не понимания в тот момент, с чем именно пришлось столкнуться и как надолго всё это затянется, отказались от продления договора аренды жилья.

 

С введением онлайн-обучения больше всего пострадала аренда жилья в „Студенческом городе“ Софии. В то время как все университеты закрылись, студенты освободили арендованные квартиры и вернулись домой, в свои родные места. Этот процесс мы наблюдали по всей Софии, но в наибольшей степени именно в Студенческом городе.

 

В условиях режима ограничений свободного передвижения, апартаменты в центральных районах Софии, Пловдива, Варны, Бургаса и др., которые сдавались туристам посуточно, также остались пустыми. Это вынудило многих арендодателей переключиться с краткосрочной (посуточной) аренды жилья на долгосрочную. Соответственно, количество предложений по аренде в городах резко возросло. Многие апартаменты в Софии и других крупных городах остались без арендаторов. В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень свободной жилплощади за 15-летнюю историю нашей компании.

 

Процесс поиска новых арендаторов, который обычно занимает 0–3 недели, во время пандемии растянулся в среднем до 6–8 недель. В тех случаях, когда арендодатели не скорректировали свои цены в соответствии с новой реальностью, их квартиры просто остались пустыми. Арендодателям, которые снизили арендную плату на 30-50% в течение 1-3 месяцев во время первой волны, удалось удержать своих арендаторов. После оптимистичного лета, когда уровень заражения в Болгарии был одним из самых низких в Европе, появилась надежда, что ситуация начнёт нормализовываться.

 

К лету мы увидели, что цены на аренду в городах упали в среднем на 10-20%, особенно это было заметно при попытке заполнить освободившиеся квартиры новыми арендаторами.

 

 

Аренда и продажа недвижимости в курортных районах

 

Из-за пандемии и ограничений свободного передвижения, аренда курортной недвижимости на побережье (Золотые Пески, Солнечный берег, Святой Влас и др.) тоже попала под удар. Летний туристический сезон фактически был провален, многие комплексы пустовали, а многие и вовсе не работали. Некоторые владельцы успели отреагировать и сдать свои апартаменты обслуживающему персоналу на весь сезон по невысокой цене. Таким образом они смогли хоть как-то компенсировать расходы по содержанию недвижимости (такса поддержки, налоги и пр.).

 

Немало владельцев курортной недвижимости твёрдо решили продать свои апартаменты и существенно снизили цены до привлекательного уровня, чтобы успеть закрыть сделку за лето-осень. Из-за закрытых границ и невозможности приехать в Болгарию, дистанционные сделки купли-продажи стали всё более частым явлением и даже нормой.

 

 

Вторая волна короновируса

 

В конце октября, однако, началась новая волна коронавируса и к середине ноября пандемия захлестнула почти все больницы и медучереждения Болгарии. Десятикратная эскалация случаев заражения привела к новым ограничительным мерам: закрыли рестораны, бары, торговые центры, школы и ВУЗы. Эти меры продолжают действовать и сейчас.

 

Как и в случае с первой волной, арендуемая недвижимость снова начала освобождаться, и запросы на снижение арендной платы возобновились.

 

 

Что это значит для владельцев недвижимости в Софии или других городах Болгарии?

 

Если у вас есть недвижимость в Софии, Варне или Бургасе, которая сдана в аренду, рекомендуем действовать решительно и щедро, чтобы удержать настоящих арендаторов. Если жильцы просят о снижении арендной платы на несколько месяцев, имеет смысл пойти им на уступки и сделать всё возможное, чтобы квартира оставалась в аренде. Сейчас не время высоких зароботков и больших цифр. Весь выбор при сдаче в аренду заключается между «хоть каким-то доходом» или «отсутствием дохода». Наша практика показала, что арендодатели, которые отказали своим арендаторам в просьбе снизить арендную плату, в результате остались на несколько месяцев и без жильцов, и без дохода. Словом, идите на компромисс, чтобы не потерять своих арендаторов во время пандемии.

 

 

Каковы перспективы?

 

Мы ожидаем, что после того, как массовые вакцинации будут успешными, мы увидим медленное восстановление рынка болгарской недвижимости, но вряд ли это станет реальностью до лета 2021 года.

 

 

А как насчет цен на недвижимость?

 

Цены на недвижимость упали, но не настолько, как предполагалось вначале. Так, например, в пристижных районах Софии цены снизились на 10-15% по сравнению с ценами в 2019. В отдалённых от центра районах цены на недвижимость остались более стабильными, поскольку в этих районах люди покупают жильё по более фундаментальным причинам, а не из-за прихоти или влияния общества. Это способствовало удержанию стабильных цен в менее пристижных кварталах столицы, хотя, по сравнению с 2019 годом, небольшой спад (примерно 5%) произошёл и здесь.

 

В городах у моря – Варне и Бургасе – ситуация подобна Софии. Благодаря тому, что банки не перестали финансировать граждан Болгарии и продолжали выдавать кредиты на покупку недвижимости, рынок в приморских городах также остался стабильным. Продажи идут, сделки заключаются, но и здесь цены снизились на 5-10% в зависимости от параметров жилья и местонахождения. Цены на недвижимость в городах, предназначенную для круглогодичного проживания начинаются от 900-1000 Евро за 1м2 и в престижных, центральных районах доходят до 2000-2500 Евро за 1м2.

 

Что касается курортных районов, то сегодня покупатели не склонны платить большие суммы за недвижимость в курортных районах. Связано это с тем, что в ближайшее время (год-два) вряд ли будет возможна полноценная сдача апартаментов в аренду. До тех пор, пока туризм не восстановится, спроса на аренду курортной недвижимости почти не будет. Поэтому сегодняшние покупатели не рассматривают курортную недвижимость как возможность для инвестиций, а только как жильё для отдыха на время отпуска в сезон. Соответственно, стандартная цена, которую сегодня покупатели реально платят за 1 м2 стандартного курортного жилья - 300-400 Евро (в среднем). За более люксовые объекты продавцы могут надеяться на 500-600 Евро за м2, если желают реально продать свою недвижимость.

 

К сожалению, мы не видим реальной перспективы роста цен на курортную недвижимость в этом году. Из-за большого количества предложений о продаже на рынке, в 2021 возможно ещё некоторое снижение цен (5-10%) на недвижимость у моря и в горах. Если ситуация с коронавирусом и связанными с панденией факторами нормализуется, предполагаем, что в 2022 году рынок начнёт постепенно восстанавливаться.

 

Кто сейчас покупает?

 

Как и в последние 2-3 года, основными покупателями сейчас являются сами болгары (50-60% сделок происходит именно с болгарами). Покупают и румыны, поляки, граждане западноевропейских стран и Израиля. 

 

Кто продаёт?

 

Основными продавцами недвижимости в Болгарии являются россияне. Это связано с экономическими и геополитическими причинами (падением рубля и пр.), а также с ситуацией закрытых границ из-за пандемии коронавируса и невозможностью пользоваться своей болгарской недвижимостью. 

 

Прогнозы и предположения на 2021 год

 

Надеемся, что всеобщая вакцинация людей поможет овладеть кризисной ситуацией, что в свою очередь приведёт к снятию ограничений свободного передвижения граждан и, если не к росту, то хотя бы, к стабилизации цен на недвижимость в курортных районах Болгарии.