Как отразится кризис в Украине на рынок курортной недвижимости в Болгарии.

Кризис в Украине определенно является геополитическим столкновением, не имеющим аналогов с конца холодной войны 1989 года. Бывшие противники – Россия, США и Западная Европа, вновь заговорили о визовых ограничениях, экономических санкциях и соперничестве в сфере вооружения. Пропаганда и медийные манипуляции достигли новых высот. Бесспорно, это огромное геополитическое столкновение перестроит экономические отношения, изменит или полностью уничтожит некоторые индустрии и секторы, базирующиеся на трансакциях между Россией, США и Евросоюзом. Разумеется, сектором, привлекающим  наибольшее внимание сейчас, является энергетика. Здесь, конечно, Россия - основной игрок, имеющий пан-европейское измерение. Но для Болгарии, кроме энергетических поставок, от которых страна полностью зависима, есть еще один сектор, который в значительной степени расчитывает на россиян – это сфера туризма и курортной недвижимости. За последние 5 лет этот сектор был полностью переориентирован на покупателей из России.

После краха британского рынка в 2009 году все усилия по продвижению данного сегмента были направлены на Россию и другие страны бывшего СССР, что привело к почти 90% рыночной доле русскоговорящих покупателей.

Ниже мы предлагаем краткий анализ воздействия различных видов санкций против России и возможные сценарии отражения развития кризиса на рынок курортной недвижимости в Болгарии.

1.Визовые ограничения

Заявления, отправленные политическими лидерами Евросоюза, в связи с визовыми ограничениями, касаются людей, непосредственно причастных к событиям в Украине и не должны помешать свободно путешествовать простым российским гражданам. Вероятность запрета въезда в страны ЕС для всех граждан России скорее всего невозможна. Еще во времена холодной войны, свободное передвижение людей из стран восточного блока была ограничена скорее их государствами, а не странами запада. Даже тогда, возможность посещать западноевропейские страны использовалась странами Запада как инструмент пропаганды и стимулировалось их правительствами.

Если санкции будут распространяться только на определенные лица российской элиты, то данная мера вряд ли приведет к каким-либо потрясениям на рынке. Россияне, которые покупают недвижимость в Болгарии, являются, в основном, представителями среднего класса. Российская элита не покупает в Болгарии и соответственно не имеет прямого влияния на рынок недвижимости.

В этой связи следует отметить, что даже сами разговоры о наложении визовых ограничений все же имеют эффект некоторого охлаждения для русских клиентов, рассматривающих Болгарию как место для покупки недвижимости.  Логично, что люди, приобретаающие недвижимость с целью отдыха, могут отложить покупку до прояснения ситуации.

2. Финансовые санкции, ведущие к обесцениванию стоимости рубля.

Здесь определенно есть место для переживаний. За последние три месяца рубль потерял 10% от своей стоимости по отношению к евро, а за последние 6 месяцев – почти 20%. Это означает, что русские покупатели автоматически имеют сейчас на 20% меньше средств для инвестиции в Болгарии. Другими словами, если в октябре 2013 года русские покупатели могли купить двухкомнатный апартамент за 25000 евро, то за эти деньги сейчас они могут купить хорошую студию (однокомнатный апартамент).

Последствия: В ситуации, в которой 90% рынка диктуют покупатели, располагающие теперь средствами на 20% меньше, чем полгода назад, в осязаемом будущем произойдет коррекция числа сделок и снижение цен на недвижимость до уровня покупательской способности клиентов. По анализу New Estate Bulgaria, для урегулирования рынка, ожидается дополнительный спад цен на недвижимость до 5% и уменьшение общего количества сделок приблизительно на 20%.

Но здесь стоит отметить, что в случае более серьезного возвращения покупателей из стран Западной Европы (а подобные индикации очевидны в последнее время), падение цен на курортную недвижимость или будет незначительным, или его вообще удастся избежать.

В ближайшем будущем ожидается повышение интереса и активности покупателей недвижимости в Болгарии. Ведь традиционно недвижимость считается надежной инвестицией при изменчивости валютного рынка. Поэтому многие покупатели, располагающие ограниченными средствами, которые не могут купить недвижимость в России, станут рассматривать вложение средств в болгарскую недвижимость как вполне удачный вариант.

3. Ограничение инвестиций ЕС в Россию.

Многие аналитики комментируют возможность запрета или серьезных ограничений инвестиций в Российскую экономику компаниями ЕС.  При таком сценарии, вполне вероятно, что правительство России также введет ограничения, среди которых могут оказаться и инвестиции в недвижимость за рубежом. Но здесь надо сказать, что введение запрета со стороны России на покупку недвижимости для личного пользования маловероятно.  Все же, покупатели недвижимости в Болгарии – это люди среднего класса и подобный запрет может стать возвратом к самым тяжелым временам холодной войны, что само по себе может быть принято совсем не радостно даже самыми восторженными сторонниками Путина.

Вероятность развития вышеописанного сценария хотя и очень мала, но все-таки существует. Давайте вспомним о полном запрете на покупку болгарских товаров, который был введен в начале 90х годов прошлого столетия, в результате переориентации Болгарии к Западной Европе. Несмотря на то, что введение такого запрета было в ущерб граждан России, данная мера была наложена безапелляционно.

Как заключение необходимо отметить, что Украинский кризис скорее повлияет негативно на рынок курортной недвижимости в Болгарии и станет основным фактором в будущем развитии сектора. Если негативное развитие кризиса доведет до большей эскалации и межгосударственных санкций и запретов на свободное передвижение и инвестиции между ЕС и Россией, сектор недвижимости понесет немалые убытки и придется делать большие вложения средств, чтобы перенаправить его в сторону других рынков.

Оптимистическая новость, что все-таки, курортная недвижимость в Болгарии предлагает исключительно хорошее соотношение „цена-качество“ и достаточно конкурентноспособна в мировом масштабе. Говоря другими словами, в обозримом будущем, апартаменты вблизи моря не останутся без владельцев.