Как продать недвижимость в Болгарии, которая не оформлена в собственность нотариальным актом, а только заключен предварительный договор купли-продажи.

В прошлом обзоре мы рассказали об изменениях и тенденциях на рынке болгарской недвижимости, которые наблюдаем в последнее время. Сегодня хотим поговорить о еще одной тенденции, набирающей все большую популярность среди продавцов недвижимости в Болгарии.

К нам в New Estate все чаще стали поступать звонки от людей, желающих продать свою болгарскую недвижимость, но которая фактически еще не оформлена в собственность нотариальным актом на их имя. Т.е, ранее они заключили предварительный договор с компанией-застройщиком, на основании которого, в течение определенного времени,  выплачивают стоимость недвижимости (апартамента) по согласованной схеме оплаты. Такой способ покупки был особенно актуален и использовался в период 2008-2011, когда строительные компании предоставляли подобные схемы оплаты из-за отсутствия ипотечных продуктов и банковского финансирования.

Здесь необходимо сделать акцент на то, что до полного расчета с застройщиком и нотариального переоформления права собственности на свое имя, законным владельцем апартамента по-прежнему является компания-застройщик.

Возникает вопрос: возможно ли человеку продать недвижимость, которая еще не оформлена в собственность? Ответ – ДА, возможно! Но, в юридическом аспекте, такая сделка несколько сложнее и отличается от стандартной сделки купли-продажи вторичной недвижимости.

О процедуре

В стандартной процедуре купли-продажи в сделке участвуют две стороны – владелец-продавец и покупатель. А в сделке по продаже апартамента, который частично или полностью выплачен, но еще не переоформлен в собственность, участвуют три стороны – компания-застройщик, продавец (имеющий права и обязательства на продаваемый объект по предварительному договору купли-продажи) и покупатель, на имя которого в результате будет оформлена собственность посредством нотариального акта. Для осуществления такой сделки, помимо стандартного комплекта документов, также заключается трехстороннее соглашение, с подробным описанием всех условий, при которых будут урегулированы взаимоотношения всех сторон, включая, и способы расчетов, и суммы, которые получают продавец и застройщик.

Исключительно важна в таком виде сделок хорошая связь между тремя сторонами, а особенно - полное содействие и добронамеренность застройщика, посколько фактическим продавцом является именно он. Застройщик должен будет предоставить документы, необходимые для исповеди сделки перед нотариусом.

Пример в цифрах и упрощенный алгоритм:

-          Между покупателем и застройщиком заключен предварительный договор купли-продажи апартамента по цене 30 000 Евро;

-          Согласно договора, покупатель оплачивает первоначальный взнос в размере 15 000 Евро и обязуется в течение двух лет выплатить оставшиеся 15 000 Евро посредством двумя равными взносами по 7 500 Евро;

-          Покупатель решает продать апартамент в первый год действия договора, заплатив застройщику только один из двух взносов в размере 7 500 Евро;

-          Нашелся новый покупатель, который готов заплатить за данный апартамент 25 000 Евро;

-          Между застройщиком, предыдущим и новым покупателями заключается трехстороннее соглашение, при котором новый покупатель выплачивает последний взнос (7 500 Евро) застройщику и 17 500 Евро – предыдущему покупателю;

-          Застройщик обязуется при получении суммы 7 500 Евро переоформить нотариально право собственности на имя нового покупателя.

Разумеется, приведенный выше пример – довольно упрощен. В действительности, нужно также иметь в виду и дополнительные расходы по сделке, такие как: нотариальные и государственные таксы и сборы, комисионное вознаграждение агенству недвижимости, задолженности предыдущего покупателя перед застройщиком и т.д.

В заключение добавим, что сотрудники New Estate имеют богатый опыт в подготовке и проведении подобных сделок. Поэтому, если у вас сложилась такая ситуация (недвижимость не оформлена в собственность, но возникла необходимость ее продать) - обращайтесь к нам! Мы будем рады проконсультировать вас и окажем необходимое содействие в решении данного вопроса.