Каким был рынок недвижимости в Болгарии в 2023 году. Что с ценами сейчас. Прогнозы на 2024 год

 

 

Под занавес уходящего, ещё одного непростого года – подводим итоги, комментируем актуальную ситуацию на рынке недвижимости Болгарии, пробуем заглянуть в ближайшее будущее и спрогнозировать, что будет определять болгарский рынок в 2024 году.

 

Чем нам запомнился 2023 год

 

Практически исчезли с рынка покупатели из России и Беларуси. В 2023 году у нас не было ни одного покупателя из Беларуси. Россияне тоже почти не покупали, а только продавали свою болгарскую недвижимость.

 

Помимо продажи недвижимости в Болгарии, значительно (на 50% по сравнению с 2022 годом) увеличился запрос от граждан РФ на административные/юридические услуги по переоформлению права собственности на болгарскую недвижимость. Больше всего запросов от россиян поступало на следующие услуги:

 

• Оформление права собственности по наследству;
• Оформление дарения;
• Раздел имущества между бывшими супругами после развода;
• Раздел имущества между наследниками;
• Переоформление права собственности частично (долевую часть) или полностью актом купли-продажи – на имя указанного заказчиком покупателя;
• Восстановление в болгарских службах утерянных документов о собственности на недвижимость;
• Получение актуальной справки-выписки из имущественного регистра по указанному объекту недвижимости;
• Проверка недвижимости на предмет наличия/отсутствия обременений;
• Оплата задолженностей по обязательным муниципальным налогам на недвижимость и др.

 

 

Появился новый запрос от граждан РФ, имеющих и другое (помимо российского) гражданство  – люди просят вписать в нотариальный акт о собственности на болгарскую недвижимость свой паспорт другой страны, гражданами которой они также являются.

 

В отличие от предыдущих лет (до 2019), начиная с пандемии коронавируса COVID 19 и по настоящее время, в 90% случаев, все вышеперечисленные действия люди осуществляют полностью дистанционно – не приезжая в Болгарию лично.

 

Что с ценами на курортную недвижимость в 2023 году

 

В начале 2023 года, на волне роста цен на недвижимость в курортных районах в 2022 году, владельцы-продавцы подняли свои цены ещё выше, в надежде на то, что рост цен продолжится и они смогут получить при продаже суммы ещё больше прошлогодних цен. Но надежды продавцов не оправдались. Несмотря на то, что спрос со состороны покупателей оставался высоким, они (покупатели), увы, не захотели идти на поводу у продовцов и не стали платить за курортную недвижимость запрашиваемые продавцами слишком высокие (по мнению покупателей) цены.

 

В летние месяцы рост цен прекратился и даже цены несколько просели. Мы наблюдали охлаждение рынка. Количество сделок летом сократилось почти вдвое (по сравнению с летом-осенью 2022 года).

 

После охлаждения рынка в летние месяцы, осенью продавцы и покупатели всё-таки сделали шаг навстречу друг другу по цене, и количество сделок на побережье Болгарии опять заметно возрасло.

 

Продавцам, целью которых было продать свои болгарские апартаменты именно в этом году, всё же, пришлось пойти на понижение. Кто-то стал постепенно снижать цену, чтобы привлечь внимание покупателей и тем самым продемонстрировать свою заинтересованность в продаже. А кто-то и вовсе снизил цену на 10 и более тысяч евро, чтобы продать своё болгарское жильё максимально быстро. И им это удалось сделать!

 

Покупатели же, в свою очередь, наоборот, повысили на несколько тысяч изначально предполагаемый ими бюджет на покупку жилья у моря.

 

В результате, практически все апартаменты, выставленные на продажу в первом полугодии, под конец уходящего года были распроданы. Непроданными остались лишь те объекты, владельцы которых совершенно не готовы уступать и продолжают рекламировать свои апартаменты по завышенной стоимости, объясняя это тем, что они "не торопятся", ждут "своего покупателя" или будут ждать очередного роста цен на недвижимость в Болгарии.

 

Основные тенденции и их причины

 

Несмотря на то, что продавцы и покупатели к концу 2023 года пошли навстречу друг другу по цене и тем самым расхождение между желаниями первых и вторых несколько сократилось и количество сделок опять увеличилось, можем выделить следующее основные тенденции на рынке:

 

1) Замедление рынка (по сравнению с осенью 2022 года) из-за недостатка количества выгодных, привлекательных для покупателей, предложений недвижимости в курортных районах;

 

2) Замедление роста цен из-за нежелания покупателей платить запрашиваемые продавцами высокие цены.

 

Динамика спроса – что сейчас ищут

 

Спрос со стороны покупателей, как и в прошлом году, остаётся довольно высоким. Но цены, как упоминалось выше, расти перестали. И даже несколько просели.

 

Реальная продажная стоимость 1 м2 курортного жилья сегодня варьируется между 650-850 Евро (в зависимости от местоположения, качества и состояния жилья), а именно:

 

• Студии покупатели сегодня ищут по цене (+-) 30000 Евро;
• Апартаменты с 1 спальней пользуются спросом по цене 40-45000 Евро;
• Апартаменты с 2 спальнями покупатели ищут стоимостью 50-55000 Евро.

 

Самым активным был рынок в заливе Солнечного берега (Святой Влас, Несебр, Равда), в горнолыжном курорте - Банско и в крупных городах - София, Варна, Бургас. В городах цены на недвижимость выше, чем в курортных районах, а именно: 1300-2000 Евро/1м2.

 

Хорошая новость для продавцов недвижимости в Болгарии заключается в том, что покупателей очень много! Покупатели пристально следят за рынком и буквально выстраиваются в очередь за хорошими, выгодными предложениями! И моментально забирают те объекты, которые им подходят по цене, качеству и местоположению.

 

Если продажная цена установлена правильно (в соответствии с рынком), то все апартаменты продаются довольно быстро - в период от 2-3 до 5-6 месяцев - с момента размещения объявления о продаже.

 

Кто сейчас покупает, а кто продаёт

 

Как упоминалось выше, в этом году у нас совсем не было покупателей россиян и белорусов. Зато появились покупатели из других стран, которые сейчас только открывают для себя Болгарию как страну-направление для покупки недвижимости, а именно: Словакия, Чехия, Бельгия, Венгрия, Нидерланды и др. Всё больше покупателей из стран Балтии и Молдовы. Как и прежде, основными покупателями являются: сами болгары, а также - румыны, поляки, немцы, украинцы и израильтяне. Правда, если болгары, румыны, поляки и немцы покупают в основном с целью инвестиций и семейного отдыха в сезон, то украинцы и израильтяне ищут сейчас жильё, подходящее для круглогодичного проживания.

 

Продают сейчас, в основном, россияне. И всё ещё есть, хотя и меньше, продавцы из Великобритании и Ирландии. Стали появляться и продавцы из Румынии. Продают в основном те румыны, которые покупали недвижимость на спаде цен (2019-2020), а теперь, когда цены подрасли, продают с прибылью.

 

Как ведется сейчас работа с клиентами-россиянами

 

С точки зрения бюрократии, свободы и удобства передвижения, пересылки документов и перевода денежных средств, работа с россиянами в этом году идёт ещё более затруднительно, чем в прошлом.

 

Санкции, усложнение визового режима, дороговизна перелёта и пр. - всё это создаёт немало трудностей для граждан РФ, желающих продать или переоформить недвижимость в Болгарии. Из-за того, что россиянам стало гораздо сложнее и дороже приезжать в Болгарию, большинство сделок осуществляются полностью дистанционно (удаленно).

 

Чтобы продать или переоформить болгарскую недвижимость, россиянам приходится заверять доверенность, заявления-декларации и пр. - у российских нотариусов (или в болгарском консульстве) и отправлять своим агентам или адвокатам оригинальные документы в Болгарию. Такие сделки, хотя и стали теперь нормой, всё-таки, сопровождаются особой тревогой и волнением со стороны россиян: людям приходится доверять свои документы и собственность третьим лицам и ждать некоторое время (2-3 недели) завершения сделки и получения денег на свой счёт. В этом году были случаи, когда банки в процессе сделок попадали под санкции со стороны ЕС и продавцам приходилось открывать счета в другом банке и даже в другой (третьей) стране (Казахстан, ОАЭ, Грузия или др.), чтобы получить деньги за продажу недвижимости.

 

У многих россиян сейчас нет возможности своевременно оплачивать обязательные муниципальные налоги на недвижимость. Такие продавцы предпочитают погасить задолженности уже при реальной продаже. Но иногда случается так, что при подготовке документов для сделки вдруг обнаруживается, что общинскими службами составлен акт за неуплату налогов, наложен запрет на продажу, а дела переданы частным судебным приставам. В этом случае приходится сначала погасить все задолженности (включая штрафы, пени…), чтобы освободить недвижимость от этих обременений. Это приводит к дополнительным расходам и отнимает больше времени на подготовку сделки.

 

Что будет определять рынок недвижимости Болгарии в следующем году

 

Можем выделить три основные фактора, которые, по нашему мнению, будут влиять на болгарский рынок недвижимости в следующем, 2024 году:

 

1) Поведение болгарских банков

 

Если банки и дальше смогут удерживать низкие ставки по ипотеке и продолжат выдавать своим гражданам кредиты на покупку жилья под 2-4%, то болгары и в следующем году будут пользоваться этой возможностью и продолжат инвестировать в недвижимость как в городах Болгарии, так и на родных курортах.

 

2) Российские владельцы и дальше будут продавать своё болгарское жильё

 

Если в прошлом году российские владельцы ещё надеялись на то, что ситуация быстро изменится к лучшему, и они опять смогут удобно и недорого добираться до Болгарии и полноценно пользоваться своим жильём, то теперь мы видим, что уже никто не питает подобных иллюзий. Поэтому, можем предположить, что и в следующем году россияне будут продавать свою недвижимость и постепенно уходить с болгарского рынка.

 

3) Присоединение Болгарии к Шенгенскому пространству

 

На фоне продолжающихся активных переговоров о присоединении Болгарии (вместе с Румынией) к Шенгенскому пространству, растёт и спрос на болгарскую недвижимость со стороны тех иностранных покупателей, для которых отсутствие пограничного контроля между странами имеет значение.

 

Всё идёт к тому, что Болгария наконец-то станет частью Шенгенской зоны в ближайшее время!

 

Сегодня, 29 декабря, премьер-министр Болгарии Николай Денков официально заявил, что уже с марта-месяца 2024 года Болгария присоединится к Шенгенской зоне при передвижении граждан по воздуху и морю. Также, он добавил, что переговоры в отношении отмены пограничного контроля на сухопутных КПП - идут в позитивном ключе и скоро должны увенчаться успехом. Это важный шаг для Болгарии в процессах Евроинтерграции страны.

 

Как вступление Болгарии в Шенген отразится на ценах на болгарскую недвижимость, сказать пока сложно, посмотрим… Но на спросе со стороны иностранных покупателей, скорее всего, это отразится позитивно.

 

И в завершение...

 

Поздравляем всех с Новым 2024 годом и Рождеством!

 

Поздравляем вас с наступающим 2024 годом и Рождеством! Пусть новый год станет мирным, добрым и благополучным для всех! Благодарим наших прошлых и настоящих клиентов за доверие к нашей компании, и надеемся на успешное и взаимовыгодное сотрудничество в предстоящем году!

 

Команда New Estate Bulgaria