Обзор рынка болгарской недвижимости от New Estate Bulgaria по итогам 2024 года

01 Январь 25

Кто и с какой целью покупал недвижимость в Болгарии в 2024 году

Подводя итоги сделок, которые мы в New Estate Bulgaria осуществили в 2024, можем сказать, что как и в 2023 году, самыми активными среди покупателей были болгары. Главной причиной их высокой активности остаются низкие кредитные ставки по ипотеке (2,5-4%). Болгарские банки продолжают финансировать своих граждан на выгодных условиях, что остаётся для болгар хорошим стимулом к покупке недвижимости – как в крупных городах страны, так и на курортах.

Наряду с болгарами, также очень активно, покупали украинцы. За ними следуют поляки, немцы и румыны. Меньше, но всё же у нас были сделки и с покупателями из Израиля. Единичные сделки мы заключили с гражданами других европейских стран – Бельгии, Франции, Чехии, Словакии и др.

Цели у всех групп покупателей разные. Обобщая можем выделить наиболее распространённые из них:

Болгары опасаются роста инфляции и используют возможность вложить деньги в недвижимость, чтобы сдавать в аренду в горячий сезон, а в остальное время пользоваться самим;
Украинцы покупают в основном для круглогодичного проживания. Они ищут жильё, которое им позволит чувствовать себя в безопасности, в районах, где можно найти работу или открыть собственный бизнес. Для украинских покупателей важно, чтобы рядом были магазины, школа, детский сад, спортивные секции, удобный транспорт и т.д.;
Поляки покупают апартаменты на побережье с целью отдыха и инвестиций;
Немцы – тоже с целью приезжать на отдых или жить постоянно после выхода на пенсию;
Румыны – в 2024, как и в последние лет пять, приобретают недвижимость в Болгарии для отдыха, сдачи в аренду и/или последующей перепродажи с целью заработка на росте цен. Поскольку, географическая близость болгарских морских курортов позволяет гражданам Румынии легко и удобно приезжать в Болгарию на своих машинах, они охотно покупают жильё не только на северном, но и на южном побережье страны;
Израильтяне, подобно украинцам, покупают дома и квартиры в Болгарии с целью иметь крышу над головой в безопасном месте.

Как вступление Болгарии в Шенген повлияло на цены на недвижимость в Болгарии?

Вступление Болгарии в Шенген несомненно является важным историческим событием - не только для Болгарии, но и для всей Европы. Но, что касается цен на недвижимость в 2024 году, мы видим, что Шенген не оказал на них того влияния, о котором мечтали многие продавцы. Особенно, продавцы россияне. Наша практика показала, что под влиянием новостей о Шенгене, в минувшем году, российские владельцы выставляли свои квартиры по нереально завышенным ценам. Они надеялись, что Шенген приблизит цены на недвижимость в Болгарии к уровню цен в западно-европейских странах. На практике этого не произошло. По этой причине многие россияне так и не смогли в 2024 году продать свою недвижимость по заявленной ими слишком высокой цене.

Конечно, за последние несколько лет, цены на болгарское жильё заметно выросли. Но это скорее из-за повышенного спроса со стороны покупателей, нежели из-за присоединения Болгарии к шенгенскому пространству. Ведь формально для граждан Болгарии мало что изменилось. Они давно уже свободно и без виз путешествуют и работают в странах Евросоюза. По факту, теперь между Болгарией и другими странами - членами Шенгена - только убрали барьеры и отменили пограничный паспортный контроль. Это упрощает и ускоряет пересечение границ, но мало как напрямую влияет на цены на недвижимость.

Может ли предстоящее вхождение Болгарии в еврозону стать "эмоциональным стимулом" к росту цен?

Вступление Болгарии в еврозону не имеет особого значения с точки зрения обмена валюты, так как болгарский рынок недвижимости давно работает в евро. И курс лев/евро фиксирован (1 евро = 1.96 лв). Но после вступления Болгарии в еврозону ожидается ещё более смягченное кредитование, что может дополнительно повысить спрос среди болгарских покупателей.

Мы видим, что подобно новостям о Шенгене, прогнозы о вступлении Болгарии в еврозону оказывают эмоциональное воздействие на владельцев-продавцов – подталкивают их к тому, чтобы взвинчивать цены до уровня, к которому покупатели не готовы. В 2024 году, как и в 2023 – между желаниями продавцов и ценами, которые готовы платить покупатели была непреодолимая разница в 10-15, а то и в 20 тысяч евро.

Несмотря на большой интерес покупателей, в 2024 году они просто не успевали в погоне за повышающимися аппетитами продавцов. Например, продавец выставлял на продажу апартамент по завышенной цене „Х“ и терпеливо ждал „своего покупателя“. Но как только находился реальный покупатель, готовый заплатить продавцу запрашиваемую цену „Х“, тот, из-за слухов про еврозону, вдруг повышал цену. Покупатель, соответственно, отказывался от покупки и продолжал поиск другого аналогичного апартамента, но по более адекватной цене. И как правило находил. А продавец, потеряв несколько месяцев в ожидании „своего покупателя“, всё-таки был вынужден снизить цену до приемлемого для покупателей уровня.

На практике, сделки купли-продажи (т.е реальный обмен денег на собственность), как и в прошлом году, осуществлялись лишь тогда, когда разница между желаниями продавцов и суммами, которые готовы платить покупатели, сокращалась до „золотой середины“.

Как в 2024 россияне покупали недвижимость в Болгарии? Как переводили деньги?

Одним словом – никак. В 2024 году россияне не покупали недвижимость в Болгарии. Но здесь мы говорим о тех, кто постоянно живёт в России и задумывается о покупке недвижимости за рубежом. Такие теперь Болгарию не рассматривают. Правда, в интересах справедливости стоит сказать, что в 2024 у нас всё-таки было несколько сделок с россиянами-покупателями. Но это те люди, которые выехали из России ещё до 2022 года и в последние годы проживают в Болгарии или в других странах Европы и мира – кто по работе, кто на пенсии, кто по другим причинам... Покупали они скорее с целью улучшить жилищные условия (увеличить жилплощадь, например) или с целью переезда в другой город/курорт. Таким покупателям не нужно было переводить деньги из России. Они или продавали имеющуюся у них зарубежную недвижимость и перекладывали средства в другое жильё, или вывели деньги из России ещё несколько лет назад.

Как в 2024 россияне продавали? Активно или нет? Если сравнивать с 2023? Какие трудности сейчас есть в сделках с россиянами?

И в 2024 году россияне являлись (и являются) основными продавцами недвижимости в Болгарии. Но нельзя сказать, что они массово и активно избавлялись от своих болгарских квартир или домов. Несмотря на огромный спрос со стороны покупателей, процесс ухода россиян с рынка происходит постепенно. Многие пытаются удержать свои объекты в собственности как можно дольше. И продают лишь тогда, когда обстоятельства не позволяют больше ждать.

Продали в 2024 только те россияне, которые не хотели переносить продажу на 2025 год и объявили реальную цену.

Тем, кто хотел успеть в 2024 реализовать сделку, забрать деньги и полностью закрыть вопрос с болгарской недвижимостью, как и в предыдущем году, пришлось принять условия рынка и пойти на понижение цены. Как правило, это были те продавцы, которые:

или уже созрели пойти на уступки рынку после того как не смогли продать в течение долгого времени по изначально заявленной высокой цене;
или наследники, которые не вкладывали деньги в болгарскую недвижимость и не планировали ею пользоваться;
или те, кому в 2024 отказали в болгарской/шенгенской/ визе и они не смогли летом приехать в свою квартиру (было немало таких случаев в этом году);
или те, которым срочно были нужны деньги для покупки другой недвижимости – в России или в третьей стране.

Также, в 2024 продавали по рыночным ценам и те россияне, которые: так и не смогли найти возможность переводить деньги, чтобы оплачивать обслуживание комплекса или коммунальные услуги; и те, которым стало непосильно дорого содержать болгарское жильё (налоги, такса поддержки и пр.); и те, кому стало слишком сложно, долго и дорого добираться до Болгарии; и те, у которых истёк срок действия загранпаспорта, а новый получить они не могут или не хотят; и те, которые разводятся и делят имущество и т.д.

Что касается трудностей, с которыми россияне сейчас сталкиваются при продаже недвижимости в Болгарии, то здесь можно выделить три основных момента:

Отсутствие прямых самолётных рейсов и невозможность приезжать в Болгарию на машине;
Стало сложно или невозможно, свободно (как это было раньше), открывать банковские счета в болгарских банках и осуществлять денежные переводы;
Ужесточились требования болгарских нотариусов к документам. Стало необходимо предоставлять больше подтверждающих право собственности и право распоряжаться недвижимостью документов (например, официальные справки из ЗАГСа об отсутствии брака в момент покупки недвижимости; или, в зависимости от ситуации, нотариально заверенные копии свидетельств о браке/разводе/рождении/смерти и т.д, и т.п.).

Здесь хотим подчеркнуть, что у нашей компании уже давно налажен процесс удалённых сделок. Мы постоянно держим руку на пульсе и следим за изменениями требований со стороны болгарских нотариусов и других государственных служб. А оплата за недвижимость происходит теперь через специальные клиентские банковские счета адвокатов. На сегодняшний день для россиян это является чуть ли не единственно возможным, но при этом надёжным способом продать недвижимость в Болгарии и получить деньги в своей стране.

Кто ещё, кроме россиян, продавал в 2024?

Помимо россиян, в 2024 году продавали и румыны, и граждане стран Балтии (Латвии, Литвы). Многие из них предусмотрительно успели купить апартаменты на побережье Болгарии ещё ДО пандемии – то есть ДО повышения цен. Некоторым в 2024 году удалось продать свою недвижимость почти в два раза дороже, чем они за неё заплатили в 2018-2020. И получив неплохую прибыль, они реинвестировали средства в другие объекты – в той же Болгарии или в других странах.

Конкретнее о ценах на недвижимость в 2024

В курортных районах покупатели искали и покупали (стандартный запрос):

студии (35-40 кв.м): по цене ДО (+-) 33-35000 Евро;
апартаменты с 1 спальней, двухкомнатные (60-70 кв.м): по цене ДО (+-) 50-55000 Евро;
апартаменты с 2 спальнями, трёхкомнатные (80-90 кв.м), по цене ДО (+-) 60-65000 Евро.

Дополнительные пожелания покупателей: круглогодичный комплекс, наличие акта о вводе в эксплуатацию (Акт 16), отдельные счёткики на воду и электричество с бытовыми тарифами, низкая такса поддержки или отсутствие таковой, близость моря/супермаркета и пр. инфраструктуры и т.д.

А продавцы, как упоминалось выше, запрашивали на 10-20 тысяч евро больше. Вот стандартные заявки, поступавшие нам в 2024 году от владельцев-продавцов:

за студии просили: ОТ 40-50000+ Евро;
за двухкомнатные: ОТ 70-75000+ Евро,
за трёхкомнатные: ОТ 80-85000+ Евро.

Практика 2024 года показала, что в курортных районах реальные сделки осуществлялись по ценам (+-) 750-900 Евро за 1 кв.м (чем меньше площадь апартамента, тем дороже цена квадратного метра, и наоборот).

Цены в крупных городах Болгарии (София, Варна, Бургас и др.)

По сравнению с прошлым годом рост цен на городское жильё несколько замедлился, но не прекратился. Сейчас в крупных городах необходим следующий минимальный бюджет на покупку квартиры:

75+ тысяч евро на покупку студии (однокомнатной квартиры);
100+ тысяч евро на покупку двухкомнатной квартиры;
130+ тысяч евро на покупку трёхкомнатной квартиры.

Минимальная стоимость квадратного метра в городах – от 1200 евро (на котловане или раннем этапе строительства); от 1500 евро (старые дома, панельки); и от 1700 Евро (новое строительство без отделки).

Какие ещё услуги, помимо купли-продажи недвижимости, пользовались спросом в 2024 году?

На протяжении всего 2024 года нам поступало огромное количество заявок на юридические и административные услуги, такие как:

сопровождение сделок и переоформление права собственности на недвижимость – покупка, продажа, дарение, вступление в наследство, раздел имущества после развода;
оплата налогов и таксы поддержки комплекса;
получение справок, выписок и актуальных удостоверений по конкретным объектам;
экспертная оценка недвижимости и др.

Спрос на такие виды услуг в 2024 году у нас вырос на 20% по сравнению с предыдущим годом. И, как и в 2023 году, почти все наши клиенты заказывали услуги дистанционно – не приезжая в Болгарию лично.

И в заключение ...