Раздел недвижимости в Болгарии через суд. Как разделить общее недвижимое имущество в ситуации разногласий и конфликта?

Как разделить общее недвижимое имущество в ситуации разногласий и конфликта? Все чаще с таким вопросом к нам обращаются владельцы недвижимости в Болгарии.

Ранее я уже писала о том, как переоформить недвижимость через дарение или акт купли-продажи. А сегодня хочу уделить внимание более сложным ситуациям, когда разногласия между совладельцами недвижимости непреодолимы и возникает необходимость задействовать процедуру раздела имущества через суд.

Эта статья подготовлена с помощью адвоката Софийской адвокатской коллегии – Лилии Ивановой и даёт обобщённую информацию о судебной процедуре раздела недвижимости

 

Для начала приведу пример некоторых ситуаций, когда для решения имущественных вопросов требуется вмешательство судебных властей:

* Права собственности на недвижимость принадлежат в долевом соотношении двум, трём, четырём и более человекам. Соответственно для продажи необходимо документальное согласие каждого из них. Даже если один из владельцев не согласен подписывать документы или у других совладельцев с ним нет связи, то продажа и раздел возможны только с помощью суда.

* Недвижимость куплена в браке и была общей неделимой супружеской собственностью. После развода она становится уже делимой и принадлежит по праву обоим бывшим супругам в равных долях по ½. Между ними возникает спор и становится невозможным уладить имущественные отношения без помощи суда.

* Возникают споры и разногласия между наследниками той или иной недвижимости. В этом случае тоже без суда не обойтись.

 

В общих чертах процедура раздела недвижимости через суд выглядит так:

Один из совладельцев подает иск в суд. После решения суда, судебный исполнитель выносит недвижимость на торги, а после продажи каждый собственник получает причитающиеся ему деньги. Имейте в виду, что данная процедура довольно сложная, длительная и дорогая.

Люди, которые владеют совместно недвижимостью, могут заключить внесудебное соглашение и разделить добровольно соответствующее имущество. Договор добровольного раздела имущества заключается в письменной форме с нотариальной заверкой подписей.

Но когда достичь согласия о разделе общего имущества невозможно, каждый из совладельцев может инициировать процедуру судебного раздела.

 

Раздел недвижимого имущества в Болгарии через суд

Дело возбуждается в региональном суде, а местная юрисдикция, т.е, районный суд, в котором дело будет рассмотрено, определяется по-различным критериям в зависимости от случая. Это может быть, например, районный суд по месту нахождения недвижимого имущества или по адресу последнего места жительства наследодателя, если речь идет о разделе наследства.

Пример:

Если апартамент/квартира/дом/земля находится в Святом Власе, на Солнечном берегу или в Равде, то иск подаётся в районный суд г.Несебр. А если недвижимость находится в Банско, то иск подаётся в районный суд г.Разлог.

Суд рассматривает исковое заявление, в котором ряд документов служит письменными доказательствами по делу. Показания свидетелей тоже могут участвовать в разберательстве.

 

Судебный раздел имущества проходит в два этапа

 

На первом этапе судебного заседания суд определяет:

1) какое именно имущество подлежит разделу, т.е – определяется имущественная  масса;

2) кто является участниками в разделе;

3) квоты/долевые части/ каждого из них.

 

Суд проверяет служебно и устанавливает личности сторон – участников судебного производства. Участие в процессе абсолютно всех лиц – совладельцев (т.е. соделителей), является обязательным.

Если адрес кого-то из соделителей неизвестен и найти его невозможно, то суд назначает служебно представителя, который будет защищать его (соделителя) процессуальные права и интересы.

По завершении первого этапа процесса, если суд признает, что раздел недвижимости допустим, он выносит решение в котором определяет:

• какая именно недвижимость (имущественная масса) является предметом спора;
• между какими лицами делится недвижимость;
• какие доли кому причитаются.

 

На втором этапе происходит реальный и окончательный раздел недвижимости, включенной в имущественную массу, или присвоение права собственности одному из соделителей и компенсация долей других участников деньгами.

 

Как это происходит

Суд назначает судебную техническую экспертизу, чтобы получить ответ на вопрос о том, является ли имущество действительно делимым? Т.е, возможно ли каждому совладельцу выделить отдельный объект недвижимости или часть, соответствующую его доле. Из общего имущества формируются единицы (доли), и каждая доля предоставляется в исключительной собственности каждому совладельцу.

Если имущество фактически делимо, суд составляет протокол раздела на основании мнения эксперта. Стороны вызываются для предъявления им протоколов, а также для выслушивания возражений по ним. Затем суд подготавливает и объявляет окончательный протокол раздела.

Если недвижимое имущество неделимо, то оно выносится на публичную продажу, и каждый получает деньги за свою долю. Чтобы определить, делимо ли имущество или нет, важно знать статус имущества (например, квартира, дом, земельный участок и пр.) и его площадь.

Совладельцы (стороны процесса раздела) могут участвовать в торгах или выкупать недвижимость (доли). Выплата опредеённых сумм одним(и) из совладельцев – другому(им) по решению суда, должна быть произведена в течение 6 месяцев после вступления в силу решения о присуждении компенсаций. Если выплата не произведена вовремя, решение отменяется по закону, и недвижимость выносится на открытый аукцион.

 

Судебное мировое соглашение

Судебное мировое соглашение – это договор, согласно которому участники в процессе раздела посредством взаимных уступок распределяют между собой общую собственность и таким образом прекращают существующее совместное владение.

Мировое соглашение может быть заключено как на первом, так и на втором этапе рассмотрения дела, но только до того, как недвижимость (предмет раздела) не будет распределена судом между соделителями.

 

Расходы

При разделе недвижимости в судебном порядке, на счёт суда  оплачивается такса в соответствии с Тарифом государственных сборов, взимаемых судами, что составляет 4% от стоимости недвижимости (долей). При разделе недвижимости, стоимость таксы начисляется на основе экспертной оценки (доклада) оценщика, которая, как правило, составляет среднюю рыночную цену недвижимости, подлежащей разделу.

Стороны должны оплатить расходы в соответствии со стоимостью их долей по завершении судебного раздела. Но возможно, что суд назначит еще в начале процесса заплатить минимальный взнос в размере 50 левов, а остаток – заплатить дополнительно в конце процесса, пропорционально доле каждого из соделителей.

Эксперту-оценщику также причитается гонорар, который определяется судом и оплачивается соделителями.

Важно отметить, что если раздел происходит через судебное мировое соглашение до составления протокола раздела, то государственная пошлина составляет 2% от стоимости недвижимости (долей).

При отклонении судом иска о разделе и по окончанию раздела, если не постигнуто соглашение, взимается такса до 100 лв, но не менее 25 лв.

 

После решения суда и завершения процесса раздела

Каждый участник должен вписать решение в соответствующем имущественном реестре. Такса за запись в службе регистраций имущественного реестра взимается по Тарифу государственных пошлин агентством записей и регистраций и составляет 0,1 процента от стоимости недвижимости (доли), но не менее 10 лв.

**********************

И в завершение добавлю, что поскольку у каждого случая есть свои особенности и обстоятельства, требующие более детального рассмотрения, вы всегда можете обратиться к нам в New Estate для получения консультации адвокатов, с которыми мы сотрудничаем!