Вихрь рынка недвижимости в Болгарии. Интервью Горяна Върбанова, директора New Estate, для ТВ Европа

 

В передаче «Business Daily», Горян Върбанов, директор и соучредитель New Estate Bulgaria и Arendoo, ответил на вопросы Димитра Вучева, журналиста ТВ Европа, о влиянии пандемии коронавируса на болгарский рынок недвижимости, и рассказал о текущей ситуации и основных тенденциях рынка в последние месяцы уходящего года.

 

Дискуссию на болгарском языке можно посмотреть и послушать здесь, а мы предлагаем вам текстовую выжимку самого важного из интервью...

 

...До пандемии коронавируса, в течение нескольких лет, мы наблюдали состояние некой такой эйфории на рынке недвижимости Болгарии. В Софии и других крупных городах Болгарии, динамика рынка достигла довольно высоких уровней. Люди активно покупали жильё, строительные компании строили, инвесторы с размахом инвестировали, а цены на недвижимость постоянно росли...

 

 

Димитър Вучев: что изменилось на рынке недвижимости с начала пандемии Covid-19?

 

 

Горян Върбанов: несмотря на противоречивые предположения, которые звучали в начале пандемии: от «рынок ожидает полный крах» до «с рынком ничего не случится», основное заключение, которое можно сделать по прошествии нескольких месяцев – к счастью, рынок болгарской недвижимости остаётся стабильным.

 

Одним из ключевых факторов стабильности рынка является поведение банков. За исключением небольших изменений в условиях выдачи ипотечных кредитов на покупку недвижимости, банки продолжили и продолжают финансировать трансакции с недвижимостью, и это стабилизирует рынок. Мы видим, что нет ни резкого падения цен, ни банкротства строительных компаний, ни необслуживаемых ипотечных кредитов и пр.

 

И в то же время, надо отметить, что рынок сейчас не в том состоянии, в котором был до пандемии. Ведь, до пандемии состояние рынка достигло некоего эйфоричного уровня – люди покупали буквально «всё подряд», цены росли и раздувались до уровня «пузыря». Анализаторы задавались вопросами – случится ли крах?, достигли ли цены потолка?, и т.д.

 

Но сейчас на рынке есть определённая стабильность и такой фактор как ликвидность – существует. Банки продолжают финансирование и поддерживают рынок в целом. Однако, что изменилось, так это настроения покупателей и инвесторов. Неопределённость, которую нам принесла пандемия, отразилась на планах как инвестиционных компаний, так и отдельных людей. Многие решили снизить темпы инвестирования или отложить покупку.

 

 

Димитър Вучев: Кризис в экономике, как правило, приводит к кризису и на рынке недвижимости. Так, например, в результате глобального финансового кризиса в 2008, спустя несколько лет, кризис настиг и рынок болгарской недвижимости. Существует ли подобная опасность возникновения негативных последствий пандемии в 2021-2022?

 

 

Горян Върбанов: Здесь важно подчеркнуть, что, в отличие от пандемии коронавируса Covid-19, предыдущий кризис был финансовым. Тогда движение финансовых потоков полностью остановилось, сначала в Америке и странах западной Европы, а через год-два это коснулось и Болгарии. Сегодня ситуация совсем различна. Кризис не финансово-банковский, а медицинский. Правда, в начале были такие опасения, что медицинский кризис перенесётся и в финансовый сектор. Но, на мой взгляд, этого не происходит, именно благодаря урокам, извлечённым из предыдущего кризиса. На этот раз, ещё до наступления финансового кризиса, все финансовые организации – центральные банки, фонды и др. – активизировались, создали новые финансовые инструменты для поддержания банков и банковской системы. Финансирование продолжается и сейчас. Это даёт надежду, что таких негативных последствий, как в прошлый раз, удастся избежать.

 

Несмотря на то, что отдельные банки в Болгарии, с наступлением пандемии, несколько ужесточили критерии по выдаче кредитов фирмам на покупку недвижимости под сдачу в аренду (поставили такой тип инвестиций в разряд рискованных), остальные банки, продолжают финансирование на прежних условиях.

 

И тем не менее, сантимент рынка сейчас минорный. Нет такой высокой активности, как раньше. Инвесторы ведут себя осторожно. То есть, финансовые проблемы преодолимы, но осторожное поведение со стороны покупателей и инвесторов – имеет место быть.

 

 

Димитър Вучев: если посмотреть на сложившуюся картину в более широком масштабе, то можно ли сказать, что ситуация с коронавирусом даст положительный эффект для рынка недвижимостии, вернёт нас на несколько шагов назад и немного отрезвит? Ведь такая эйфория могла быть и контролируемой, а могла и выйти за рамки разумного.

 

 

Горян Върбанов: Некоторые анализаторы и до пандемии прогнозировали охлаждение рынка. У меня, честно говоря, несколько иное мнение по данному вопросу: в секторе недвижимости, так или иначе, бывают колебания цен, небольшие спады и подъёмы. Но, если смотреть в долгосрочной перспективе, Болгария позиционирована в Евросоюзе, имеет доступ к различным фондам и рынкам, поэтому, и цены на недвижимость, и жизненные стандарты в целом, будут повышаться. Достаточно посмотреть и сравнить, что происходит на подобных нашему рынках в Европе – в Бухаресте, Будапеште и др. Цены на недвижимость в Софии всё ещё на 20-30% ниже, чем в других европейских столицах. А значит, ещё есть место для роста цен. Безусловно, есть, конечно, место и для роста доходов наших граждан. Но, участвуя в европейских рынках, пусть и с некоторым опозданием, но Болгария движется в этом направлении. Соответственно, в долгосрочном плане, тенденция роста цен на недвижимость в крупных городах сохранится.

 

 

Димитър Вучев: (10 июля 2020 года) Болгария официально присоединилась к ERM-2 (англ. European Exchange Rate Mechanism, ERM II), то есть вошла в так называемый «зал ожидания» еврозоны. Как этот факт и последующее неизбежное присоединение Болгарии к еврозоне отразится на рынке недвижимости? Бытует мнение, что смена валюты с Левов на Евро полностью изменит рынок в Болгарии и существенно повлияет на рынок недвижимости.

 

 

Горян Върбанов: С точки зрения того, что нам предстоит всего лишь заменить купюры Левы на Евро, ведь если смотреть реально, именно это в Болгарии и произойдёт, то не думаю, что это станет основным фактором для повышения цен. Косвенным – да, безусловно, но далеко не самым важным.

 

Здесь необходимо подчеркнуть, что этот шаг является исключительно позитивным для Болгарии. Других вариантов, кроме как продолжать сильную интеграцию в структуры Европейского союза и стремиться к повышению уровня развития до уровней других развитых западноевропейских стран, у нас нет.

 

Как именно переход на Евро отразится на цены в Болгарии – предстоит узнать. Но участие Болгарии в валютном механизме ERM-2 и последующее введение Евро, наверняка приведёт к сближению с дугими странами, которые прошли этот путь, и послужит позитивным сигналом для западноевропейских инвесторов. Если болгарский рынок станет совместимым с другими европейскими рынками, соответственно и уровень риска при инвестировании в Болгарии будет совсем другим.

 

Если провести другое сравнение – с такими соседними странами, как, например, Сербия или Северная Македония, то станет очевидным, что там нет никакой международной активности, западные инвесторы не проявляют особого интереса к инвестициям в недвижимость этих стран. Зато в Болгарии диапазон инвестиционной активности довольно широкий – от индивидуальных покупателей жилой и курортной недвижимости, до крупных фондов, инвестирующих в целые здания, офисные помещения и пр. Поэтому, независимо от того, что некоторые люди рисуют мрачные картины, утверждая, что всё идёт плохо, очень важно отметить и множество этих позитивных для Болгарии моментов.

 

 

Димитър Вучев: Ещё один важный акцент, который также необходимо отметить – это факт, что в Болгарии есть довольно немалый старый жилищный фонд, который, так или иначе, должен быть заменён. И активное строительство, которое развернулось в последние годы у нас – не самоцель. Помимо всего прочего, новое строительство активно развивается и с идеей постепенной замены старого жилья на новое. И в значительной степени, новые дома активно строятся с целью предоставить людям возможность жить в более качественном месте.

 

 

Горян Върбанов: Бесспорно, так и есть. Панельные дома, хотя и построены в хороших районах с развитой инфраструктурой и широкими между ними пространствами, и многие люди предпочитают жить в таких кварталах, нельзя не отметить, что современное строительство куда лучше панельных зданий. Посмотрим, что будет с программой по реновации панельных зданий. Это тоже важный момент.

 

 

Димитър Вучев: Реновация старых зданий для рынка недвижимости – большая тема?

 

 

Горян Върбанов: Нет, я бы не сказал, что это большая тема. У панельных домов тоже есть свои покупатели, которых это особо не беспокоит. Но к апартаментам в новых домах интерес значительно выше.

 

Здесь не стоит забывать и о тенденции, которая наблюдается в последние годы – миграция людей из небольших населенных пунктов в более крупные города Болгарии – София, Пловдив, Варна и т.д. Эта тенденция будет продолжаться и дальше.

 

 

Димитър Вучев: Во время пандемии, разве эта тенденция не изменится?

 

 

Горян Върбанов: Да, наряду с пандемией, произошли некоторые изменения. Многие люди, которые были вынуждены работать из дома, освободили съёмные квартиры в Софии и вернулись в родные города. Таким образом, сэкономили деньги, продолжая работать. Это, конечно, отразилось на рынке аренды недвижимости, множество квартир остались пустыми. То же самое случилось и со студентами, которые перешли на дистанционную форму обучения и разъехались по своим городам, освободив множество квартир в Софии. И если рынок купли-продажи недвижимости почти не пострадал, то рынок аренды действительно попал под удар – цены упали на 10-15 и даже 20%. Дошло до того, что апартаменты в районах бизнес центров, которые обычно сдаются в аренду в течение каких-то 5 часов после освобождения предыдущими арендаторами, теперь стали простаивать пустыми по нескольку недель.

 

 

Димитър Вучев: Сможет ли пандемия сломать тенденцию, о которой вы упомянули выше – переселение людей из небольших городов в более крупные? Всё-таки, надо сказать, что это не наш патент, во всём мире людей привлекают мегаполисы, которые всё больше разрастаются, а маленькие населённые места становятся все более и более обезлюдевшими?

 

 

Горян Върбанов: Нет, пандемия эту тенденцию сломать не сможет. Это глобальная тенденция. В современном мире, возможности для лучшей жизни – в крупных городах, в мегаполисах. В Болгарии эта тенденция началась в 90х годах и продолжается и сейчас. Разумеется, некоторые люди выдвигают веские аргументы, что напоследок происходит отток людей из больших городов и Софии – в маленькие, но если сравнить в процентном соотношении, то это далеко не так.

 

Несомненно, намного приятнее жить в собственном доме с просторным двором и большой, красивой зелёной поляной. Но с инфраструктурой, которая у нас есть в Болгарии, это возможно для очень небольшого сегмента людей – для тех, кто работает дистанционно и имеет гибкий рабочий график, для предпринимателей, для людей, у которых достаточно денег, чтобы купить и поддерживать такой дом… Реалистично, в ближайшие годы, тенденция движения молодых людей из маленьких городов в большие и поиск апартаментов – продолжится.

 

Конечно, в последнее время, мы видим в различных СМИ всё больше таких заглавий, как: «Спрос на деревенские дома вырос», да, это верно – спрос на загородные дома действительно вырос. Но по сравнению со спросом на апартаменты в крупных городах, и вопреки пандемии, разница остаётся существенной в пользу городов.