Выплаченная, но не оформленная в собственность недвижимость - какие риски?

В декабре прошлого года мы писали о том, как продать недвижимость в Болгарии, которая не оформлена в собственность Нотариальным Актом. В связи с тем, что подобные запросы продолжают поступать в нашу компанию, мы решили еще раз вернуться к этой теме.

Итак, мы уже знаем, что перепродать неоформленную в собственность недвижимость абсолютно возможно, но сама процедура несколько отличается от стандартных сделок.

Сегодня хотим обратить ваше внимание на то, какие обстоятельства могут возникнуть, если вы выплатили (или почти выплатили) свою недвижимость, но законным собственником по-прежнему является продавец (компания-застройщик или физ.лицо). Т.е, у вас есть Предварительный Договор купли-продажи (ПД) и квитанции, подтверждающие оплату взносов, но нет документа о собственности „Нотариального Акта“ (НА) и вы не вписаны в национальный имущественный реестр Болгарии.

Выплаченная, но не оформленная в собственность недвижимость - какие риски?

*Объект недвижимости оказался под запретом

Одна из неприятных ситуаций – это если вдруг окажется, что у продавца (застройщика или физ.лица), с которым вы заключили ПД возникли какие-либо финансовые трудности, споры с третьими лицами, задолженности по кредитам и на имущество, принадлежащее должнику, наложен запрет до урегулирования всех споров и финансовых взаимоотношений. Такую недвижимость нельзя будет продать до снятия с нее запрета.

Пример: вы (как покупатель) выплатили все взносы по ПД и другая сторона (продавец) исполнила все обязательства, но окончательный договор в форме НА не заключен. Продавец продолжает быть законным владельцем и имеет право распоряжаться недвижимостью. Вы решаете продать "свою" недвижимость третьему лицу через заключение трехстороннего соглашения (между вами, продавцом и новым покупателем), но проверка недвижимости на предмет залога, тяжб и обременений показывает, что недвижимость под запретом, залогом или имеет другие обстоятельства, препятствующие продаже.

*Срок действия Предварительного Договора купли-продажи недвижимости истекает и теряет юридическую силу

Также, важно знать, что ПД купли-продажи – это не бессрочный документ. Срок действия ПД прописан в его условиях. А период, в течение которого можно требовать объявить ПД окончательным, по закону составляет пять лет. Т.е. к ПД применяется общий срок исковой давности. Это значит, если срок ПД не был письменно продлен на основании дополнительных соглашений и т.д. - ПД обязует стороны взаимно выполнить свои обязательства и заключить окончательный договор в форме Нотариального Акта. Если дополнительных соглашений нет, а покупатель не позаботился о своевременном переоформлении права собственности, то ПД с истекшим сроком действия теряет свою юридическую силу.

Конечно, это только в том случае, если между сторонами по ПД возникает спор, для разрешения которого приходится обращаться в суд. Если же стороны настроены доброжелательно и все вопросы решают путем мирных переговоров с подписанием доп.соглашений, то такие договоры могут продлеваться неограничено.

Рекомендации от New Estate Bulgaria

Мы в New Estate всегда рекомендуем не экономить на расходах по переоформлению права собственности и своевременно осуществить сделку перед нотариусом, получить Нотариальный Акт и зарегистрировать свою недвижимую собственность надлежащим образом.

Пример: нам приходилось сталкиваться с ситуациями, когда человек выплатил за недвижимость десятки тысяч евро, а потом не переоформляет недвижимость в собственность в целях сэкономить тысячу-полторы евро. Мы не советуем этого делать!

Оформление недвижимости в собственность, ее своевременная и надлежная регистрация даст вам право полностью распоряжаться своим имуществом и избавит от последующих хлопот и рисков.

ОБРАЗЕЦ НОТАРИАЛЬНОГО АКТА